Instandsetzungen nach einem Wohnungsbrand
In einem Altbau-Wohnhaus mit 14 Wohneinheiten sind aufgrund von Brandstiftung zwei Wohnungen in der dritten Etage ausgebrannt. Dabei wurden die alten in den Wohnungen angeordneten Bakelit-Zählertafeln inklusive der Zähler komplett zerstört. Eine Wiederherstellung der Anlage erfordert die Anordnung der Zähler mit einem neuen Zählerschrank im Keller sowie auch die Neuverlegung der Zuleitungen zu den Wohnungen durch mehrere Etagen, da an die alten Steigleitungen aus den 1950er Jahren nicht mehr angeschlossen werden darf. Des Weiteren sind bei der Bestückung der Unterverteilungen in den Wohnungen teurere FI-LS-Schalter zu verwenden. Die Versicherung will aber nicht einmal die Hälfte der anfallenden Kosten übernehmen. Muss der Kunde die Besserstellung zahlen? Welche Versicherungen greifen in einem derartigen Fall in welchem Ausmaß?
Eine Beantwortung der gestellten Fragen
ist ohne Kenntnis der Zusammenhänge
und Hintergründe nur allgemein und unverbindlich
möglich. Dennoch soll nachfolgend
anhand und mit Hilfe exemplarischer aktueller
Bedingungen für Wohngebäudeversicherungen
eine Bewertung des hier geschilderten Versicherungsfalls
vorgenommen werden.
Dabei muss man allerdings vorwegschicken,
dass eine solche Bewertung natürlich nur
völlig unverbindlich sein kann, da für diesen
Einzelfall
- die zugrunde liegenden Bedingungen und auch weitere Eckdaten zum Schadenfall,
- die entsprechenden Gegebenheiten sowie die durchzuführenden bzw. durchgeführten Sanierungsmaßnahmen
aus der Fragestellung nicht zweifelsfrei hervorgehen. Deshalb gehen die nachfolgenden
Antworten von den folgenden angenommenen
Voraussetzungen aus:
- Der Allgemeinzustand der elektrotechnischen Anlagen entspricht dem Errichtungsstand aus den 1950er Jahren, dies trifft sowohl auf die Installation in den Wohnungen als auch auf die Hauptstromanlagen (Steigeleitungen, Zählerplätze…) zu
- Bei den Löscharbeiten sind vermutlich auch Teile der Hauptstromanlagen beschädigt worden.
- Der Vermieter hat hier seine Verpflichtung, im Haus vorhandene technischen Anlagen regelmäßig wiederkehrend auf ihre Funktions- und Betriebssicherheit prüfen zu lassen, nicht wahrgenommen.
- Reparaturen an den elektrischen Anlagen sind nicht mehr möglich, sodass eine Neuinstallation erfolgen muss.
Vorschriftenlage. Elektrotechnische Anlagen
besitzen einen „Bestandsschutz“, wenn sie
zum Zeitpunkt der Errichtung den zu diesem
Zeitpunkt geltenden Normen entsprochen
haben. Hiervon ausgenommen sind Anlagen,
die zwischenzeitlich ergänzt oder erweitert
wurden. Ebenfalls hinfällig ist der Bestandsschutz,
wenn in nachfolgenden Normen eine
Anpassung an die neue Norm gefordert wird,
was äußerst selten ist und für diese Fragestellung
nicht zutrifft.
Bei der im vorliegenden Fall notwendigen
Sanierung der Wohnungen ist der Anschluss
an die bestehende Altinstallation nicht möglich,
da die Auslegung des Hauptstromnetzes
vermutlich nicht den heutigen Anforderungen
entspricht. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit
einer Neuinstallation für die Wohnungen
nach dem heutigen Stand der Technik, hier
repräsentiert durch die Normen der Reihe
DIN VDE 0100.
Hinsichtlich des Anschlusses der Zuleitung zu
den Zählern, die sich bisher vermutlich noch in
den Wohnungen befunden haben, muss eine
Klärung mit dem zuständigen Versorgungsnetzbetreiber
(VNB) herbeigeführt werden.
Letztendlich muss der Elektroinstallationsbetrieb
nach der Fertigstellung einer derartigen
Sanierung gegenüber dem VNB bestätigen,
dass die Technischen Anschlussbedingungen
(TAB) eingehalten worden sind und dass die
Anlage keine nachteiligen Auswirkungen auf
das Netz des VNB hat.
Beeinflussende Faktoren. Hinsichtlich der
wiederkehrenden Prüfung von elektrischen
Anlagen in Wohnungen, z. B. durch E-Check,
hat das BGH-Urteil VIII ZR 321/07 und die
dazugehörige Presseerklärung Nr. 192/08 für
Verwirrung gesorgt. Richtig ist, dass Vermieter
von Wohnraum im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht
die technischen Anlagen in
ihren Häusern regelmäßig wiederkehrend auf
Funktionssicherheit und Betriebssicherheit
prüfen lassen müssen, um Personen, Tiere
und Sachwerte vor Schäden zu schützen. Das BGH-Urteil bezieht sich aber auf einen Geräteschaden
(Kurzschluss an der Dunstabzugshaube),
wodurch es zu einem wohnungsübergreifenden
Brand gekommen ist.
Der BGH hat ausdrücklich bestätigt, dass der
Vermieter die vertragliche Nebenpflicht hat,
die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand
zu erhalten und dass sich diese Pflicht
grundsätzlich auf alle Teile des Hauses erstreckt.
Ihm bekannt gewordene Mängel, von
denen eine Gefahr für die Mietwohnungen
ausgehen kann, muss der Vermieter somit
unverzüglich beheben. Eine regelmäßige Generalinspektion
muss er im Rahmen seiner
Verkehrssicherungspflicht aber nicht vornehmen.
Im Einzelfall mögen allerdings besondere
Umstände, wie zum Beispiel ungewöhnliche
oder wiederholte Störungen, Anlass dazu
bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage
getretenen Defekt zu beheben, sondern eine
umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation
durchzuführen.
Es ist also die Aufgabe des Elektrohandwerks,
den Vermieter durch Hinweise auf Mängel und
Gefahrenstellen an bestehenden elektrotechnischen
Anlagen zu einer wiederkehrenden
Prüfung zu veranlassen. Hierzu gehört eine
sachgerechte Beratung ebenso wie auch die
Protokollierung der Vermieterentscheidung.
Zahlungspflichten. Zunächst ist also festzustellen,
dass die Wiederherstellung des ursprünglichen
(schlechten) Zustandes nicht
möglich ist und dass durch die (Teil-)Sanierung
der elektrischen Anlage ein wesentlicher Wertzuwachs
für das Haus zustande kommt. In
Deutschland besteht für Wohngebäude eine
Versicherungspflicht, hierfür hat der Gesamtverband
der Deutschen Versicherungswirtschaft
e.V. (GDV) zur fakultativen Verwendung
die „Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen
(VGB 2008 – Wohnflächenmodell)“ [1] herausgegeben. Auf dieser Basis
werden vom jeweiligen Versicherungsunternehmen
eigene Wohngebäude-Versicherungsbedingungen
herausgegeben. Dabei sind abweichende
Vereinbarungen möglich.
Nach § 1 von [1] (Versicherte Gefahren und
Schäden sowie generelle Ausschlüsse) leistet
der Versicherer u. a. Entschädigung für versicherte
Sachen, die durch
- Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges, seiner Teile oder seiner Ladung, … zerstört oder beschädigt werden oder infolgedessen abhanden kommen.
Der Brand wird dabei definiert als ein
Feuer, das ohne einen bestimmungsgemäßen
Herd entstanden ist oder ihn
verlassen hat und das sich aus eigener
Kraft auszubreiten vermag.
Hinsichtlich der Entschädigungsberechnung
nach § 13 von [1] kommt
es auf die vereinbarten Versicherungswerte
(z. B. Gleitender Neuwert,
Neuwert oder Zeitwert) an, sodass
hier Einsicht in den Versicherungsvertrag
genommen werden muss.
Zu beachten ist, dass zu den versicherten
Kosten infolge eines Versicherungsfalles nach
§ 7 von [1] auch die Aufräum- und Abbruchkosten
der versicherter Sachen sowie das
Wegräumen und der Abtransport von Schutt
und sonstigen Resten, z. B. der demontierten
Kabel und Leitungen, elektrischen Betriebsmittel
und Geräte gehören. Ebenfalls können
die Aufwendungen für den Transport dieser
Sachen zum nächsten Ablagerungsplatz, das
Ablagern und Vernichten (soweit zulässig) vom
Elektrounternehmen berechnet werden –
hierbei handelt es sich um einen Bestandteil
der versicherten Kosten.
Kosten für Mehrwert. Unstrittig ist, dass mit
der Sanierung der elektrotechnischen Anlagen
nach heutiger Vorschriftenlage einerseits ein
Mehrwert entsteht, aber andererseits höhere
Kosten entstehen.
Nach § 8 von [1] ergeben sich derartige Mehrkosten
„... aus der Differenz des Aufwandes
für die Wiederherstellung in gleicher Art und
Güte und dem Aufwand zum Zeitpunkt der
Wiederherstellung“.
Die versicherten Leistungen aus Mehrkosten
werden in § 8 wie folgt beschrieben:
a) Der Versicherer ersetzt die tatsächlich
entstandenen Mehrkosten infolge von Veränderungen
der öffentlich-rechtlichen Vorschriften
(Gesetze und Verordnungen), die
zwischen Errichtung bzw. letztmaliger genehmigungspflichtiger
Baumaßnahme am
betroffenen Gebäudeteil und dem Versicherungsfall
in Kraft getreten sind.
b) Darf die Wiederherstellung der versicherten,
vom Schaden betroffenen Sachen aufgrund
behördlicher Wiederaufbaubeschränkungen
nur an anderer Stelle erfolgen, so
sind dadurch entstehende Mehrkosten nur
in dem Umfang zu ersetzen, in dem sie
auch bei Wiederherstellung an bisheriger
Stelle entstanden wären.
c) Der Ersatz von Mehrkosten beschränkt sich
auf die tatsächlich vom Schaden betroffenen
Gebäudeteile.
d) Ist das Gebäude zum Zeitwert versichert, so
werden die Mehrkosten im Verhältnis des
versicherten Zeitwerts zum aktuellen Neubauwert
erstattet.
Hiervon ausgehend kann man nun zu der Auffassung
gelangen, dass die Kosten für eine
Sanierung gemäß dem heutigen Stand der
Technik als Mehrkosten anzusehen sind und
somit ein Anspruch auf Leistung gegenüber
dem Versicherer abgeleitet werden könnte.
Begründbar ist dies mit der Rechtslage, wonach
eine Wiederherstellung des ehemaligen
Zustandes in gleicher Art und Güte aufgrund
von entgegenstehenden Vorschriften nicht
möglich ist. Daher kommt es zu Mehrkosten,
um das Gebäude wieder in einen vollständig
nutzbaren Zustand zu versetzen.
Fazit. Abschließend muss noch einmal darauf
hingewiesen werden, dass diese Antworten
keine Rechtsauskünfte beinhalten, sondern
nur Rechtsquellen aufzeigen, die im Schadenfall
als Leitfaden zum Handeln dienen können.
Das Handeln eines handwerklichen Elektrobetriebes sollte sich aber nicht nur auf die
Begrenzung und Regulierung von Schäden erstrecken,
sondern viel mehr die Vorbeugung
durch Information über die Notwendigkeit der
regelmäßigen wiederkehrenden Prüfungen
beinhalten. Nicht nur der Mensch – ob Kunde
oder Unternehmer – wird älter und weniger belastbar,
sondern auch die elektrotechnische
Anlage. Gleichzeitig nimmt der Mensch in aller
Regel mehr oder weniger an Gewicht zu, in
elektrotechnischen Anlagen ist es die ständig
zunehmende Belastung durch elektrische Geräte.
Klären wir also im Sinne des BGH-Urteils
die Wohnungseigentümer über die Erfordernisse
des E-Checks auf. Die Kosten hierfür
sind als Mietnebenkosten umlagefähig und
oftmals mindern Versicherungsunternehmen
sogar die Versicherungsprämien!
Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB 2008 Wohnflächenmodell); Version 01.01.2008 GDV 730.